房企联合拿地盛行 标普指潜藏大规模或有债务

摘要: 随着地价的攀升和融资渠道的收窄,联合拿地已经成为开发商拿地的主要方式。

10-12 09:51 首页 中国房地产报



中房报记者 曾冬梅 广州报道


随着地价的攀升和融资渠道的收窄,联合拿地已经成为开发商拿地的主要方式。9月20日,评级机构标普发表研究报告称,中国房地产企业或将愈来愈多地采用联合控制实体的模式,以减轻项目融资压力。标普认为,联合控制实体可能会给房地产开发企业带来大规模或有债务。如果开发商在项目后期回购联合控制实体股权,则有可能造成粉饰财务报表的嫌疑。


这种被称为明股实债的融资方式已在地产业内大行其道,今年以来,包括龙光地产、建业地产、瑞安建业、首开股份等上市公司都曾进行股权回购或者订立股权回购协议。国泰君安分析师刘斐凡对中国房地产报记者表示,很多地产合作项目都是明股实债,通过减负债、增利润的方式美化报表。


一位业内人士指出,不少房地产明股实债成本在10%以上,资金成本高,如果有多个项目还本期限较接近,则有可能给房企造成较大的短期资金压力,从而导致流动性风险。


联合拿地与明股实债


标普在研究报告中指出,随着拿地成本上升和行业竞争加剧,中国房地产企业或将愈来愈多地采用联合控制实体的模式,以减轻项目融资压力。除了大规模或有负债外,这种联合拿地的方式还存在明股实债的风险。在一些案例中,联合控制实体的合作方为赚取固定收益的未知身份的个人或金融公司,合作伙伴之间通常存在回购协议或收益保证。


明股实债的合作方式在房地产行业颇为普遍。7月31日,首开股份透露,其《关于公司通过下属全资子公司股权收益权转让方式进行融资的议案》经董事会决议通过。协议约定,国金证券以60亿元的价格受让首开股份持有的首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权的股权收益权,首开股份拟于标的股权收益权转让后的4年以内,向国金证券回购标的股权的股权收益权。


7月24日,瑞安建业宣布,向辉顺回购成都“瑞安·城中汇”项目19%股份权益。早在2014年6月,双方就已订立买卖协议,瑞安向辉顺出售项目19%股份并授出卖出选择权,同时辉顺向雅泉有限公司提供本金总额达4876万美元(相等于约3.8亿港元)的股东贷款,贷款按年利率13%计息。


7月19日,龙光地产发布公告称,深圳龙光房地产已于2016年12月26日完成收购深圳金骏49%股权,总代价为人民币20.86亿元。据了解,2014年12月,深圳龙光房地产及平安大华曾订立注资协议,平安大华向深圳金骏注资人民币20亿元。于平安大华根据注资协议完成注资后,深圳金骏由深圳龙光房地产及平安大华分别拥有51%及49%权益,平安大华授予深圳龙光回购全部或部分49%权益的优先权。


建业地产在6月30日公布,该公司的间接全资附属公司河南置腾(作为卖方)与建业中国、河南建业、项目公司郑州安永置业有限公司及中城基金(作为买方)订立合作框架协议,据此,卖方将向买方出售项目公司的20%股权,总现金代价为人民币3.5亿元。卖方应向项目公司提供人民币5.4亿元的股东借款,河南建业应向项目公司提供人民币1.8亿元的股东借款。此外,中城基金应向项目公司提供人民币1.8亿元的股东借款。同时,卖方与建业中国、项目公司及买方订立投资退出股权转让协议,以令买方能将其持有项目公司股的20%股权于投资期完结及退出时转让予卖方或建业中国,估值约为人民币4.3亿元。


隐藏债务 粉饰报表


在业内人士看来,凡是投资方以股权形式进行投资,但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益的都可以认定为明股实债。


这种做法的好处很明显,在形式上表现为股权性质,若房企持股比例低,在会计上可以不并表,合并口径的资产负债率得以保持,有利于提高主体信用资质,提高合并层面上的融资能力并有利于授信额度的获取。如果持股比例较高或实质上形成控制,在会计上认定纳入合并范围,则投资方的投资额以少数股权而不是以负债形式在合并报表上反映,同样在合并报表层面隐藏了债务。


标普认为,如果房地产开发商在项目后期回购联合控制实体股权,则有可能造成粉饰财务报表的嫌疑。这是因为通过股权回购,房地产开发商可整合项目资产并将全部利润入帐,而不需要把回购之前的联合控制实体债务纳入资产负债表。


有专家表示,隐藏债务有利于房企保持可接受的账面资产负债率,从而获得更多的授信、更高的评级,最终导致加大负债,行业实际负债风险较账面更高。


实际上,为了控制负债水平和维持投资评级,前几年越秀地产便曾广泛采用这种明股实债的融资方式,在2013年超过200亿元的拿地金额里,实际由该公司来支付的土地款还不到60亿元,大部分土地款由国资基金负担。例如,总价就超过了90亿元的武汉精武路地块,越秀地产付出的代价还不到8亿元,权益占比只有8%。按照回购协议,越秀地产应于2015年9月回购该项目92%的股权,即要支付约83亿元的代价,但由于项目进展未达预期,该公司不得不两度延期回购股权,将认购期权行使期延长至2018年12月31日。据了解,国资基金要求的年回报率在12%左右,5年下来,资金成本非常可观。


也因此,一位业内人士指出,项目公司母公司对股权进行回购时仍需要真实的现金支出,若多个项目还本期限较接近,则有可能给房企造成较大的短期资金压力,从而导致流动性风险。




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